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江苏国税12366营改增热点问题解答(十四)——转让不动产热点问题
发布日期: 2016-08-12  访问量:      保护视力色:

1. 纳税人转让不动产适用哪些文件?

答:(1)根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第二条规定:“

纳税人转让其取得的不动产,适用本办法。

本办法所称取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。”

2)根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》:“ 第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,适用本办法。

    自行开发,是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

    第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后,以自己的名义立项销售的,属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。”

 

2.怎样区分销售不动产缴纳增值税时的适用文件?

答:取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时,适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说,纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时,即是一手不动产时,不适用该《办法》。

举例:如果一个房地产开发企业,开发一批商铺,销售出90%,剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记,将该10套商铺登记在自己企业名下,以自己名义对外出租。3年后,该商区房产价格上涨,有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该10套商铺再出售,此时,该10套商铺已经登记在不动产企业名下,再次销售时,属于“二手”,不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产,因此,房地产企业应适用本《办法》,而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。

 

3.一般纳税人转让其试点实施前取得的不动产(不含自建)选择简易计税方法的,如何计算应纳税额?如何确定纳税地点?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条:“ 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(一)一般纳税人转让其2016430日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。”

①计税方式:按简易计税方法,征收率5%

②预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。    

③预缴税款及应纳税额计算

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%-已预缴税款

例如:

A市一般纳税人20124月在B市购买的一套房产,购置价值为300万元,20165月转让,销售价525万元,选择简易计税方法,如何计算应纳税额并申报纳税?

①按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款:(525-300/1.05*0.05=10.71万元

②预缴后向A市主管国税机关申报纳税:(525-300/1.05*0.05-10.71=0万元

 

4.一般纳税人转让其试点实施前取得的不动产(不含自建)选择一般计税方法的,如何计算应纳税额?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条:“ 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(三)一般纳税人转让其2016430日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。”

①计税方式:按一般计税方法,税率11%

②预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。

 ③预缴税款及应纳税额计算:

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11%-已预缴税款

例如:

A市某一般纳税人20124月在B市购买的一套房产,购置价值为300万元,20165月转让,销售价525万元,按一般计税方法,如何计算应纳税额并申报纳税?(不考虑其他业务影响)

①按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴申报税款:(525-300/1.05*0.05=10.71万元

②预缴后向A市主管国税机关申报纳税:525/1.11*0.11-10.71=41.32万元

 

5.一般纳税人转让其201651日后取得(不含自建)的不动产如何计算应纳税额?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条:“ 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(五)一般纳税人转让其201651日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。”

①计税方式:按一般计税方法,税率11%

②预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。

③预缴税款及应纳税额计算:

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11%-进项税额-已预缴税款

例如:

 A市某一般纳税人20174月在B市购买的一套房产,购置价值为300万元,取得增值税专用发票(税率11%),20185月转让,销售价525万元,如何计算应纳税额并申报纳税?(不考虑其他业务影响)

①该纳税人应在房产所在地B市地税机关预缴申报税款:(525-300/1.05*0.05=10.71万元

②预缴后向A市主管国税机关申报纳税:525/1.11*0.11-300/1.11*0.11-10.71=11.59万元

 

6.一般纳税人转让其试点实施前自建的不动产,选择适用简易计税方法计税的如何计算应纳税额?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条:“ 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(四)一般纳税人转让其2016430日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

①计税方式:按简易计税方法,征收率5%

②预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。

③预缴税款及应纳税额计算:

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%-已预缴税款

例如:

A市某一般纳税人20124月在B市自建厂房,20165月转让,销售价525万元,选择简易计税方法,如何计算应纳税额并申报纳税?(不考虑其他业务情形)

①按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴申报税款:     

525/1.05*0.05=25万元

②预缴后向A市主管国税机关申报纳税:525/1.05*0.05-25=0万元

 

7.一般纳税人转让其试点实施前自建的不动产,选择适用一般计税方法计税的如何计算应纳税额?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条:“ 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(四)一般纳税人转让其2016430日前自建的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。”

①计税方式:按一般计税方法,税率11%

②预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。

③预缴税款及应纳税额计算:

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11%-已预缴税款

例如:

A市某一般纳税人20124月在B市自建厂房,20165月转让,销售价525万元,选择一般计税方法,如何计算应纳税额并申报纳税?(不考虑其他业务情形)

①按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴税款:525/1.05*0.05=25万元

②预缴后向A市主管国税机关申报纳税:525/1.11*0.11-25=27.03万元

 

8.一般纳税人转让其试点实施后自建不动产如何计算应纳税额?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条:“ 一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

(六)一般纳税人转让其201651日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

①计税方式:按一般计税方法,税率11%

②预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。

③预缴税款及应纳税额计算:

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+11%)×11%-进项税额-已预缴税款

例如:

A市某一般纳税人20174月在B市自建一套房产,自建过程中取得的进项税额22万元,20185月转让,销售价525万元,如何计算应纳税额并申报纳税?(不考虑其他业务影响)

①该纳税人应在B市房产所在地地税机关预缴申报税款:525/1.05*0.05=25万元

②预缴后向A市主管国税机关申报纳税:525/1.11*0.11-22-25=5.03万元

 

10.小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产如何计算缴纳增值税?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第四条:“小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税:

(一)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。”

①计税方式:按简易计税方法,征收率5%

②预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。

其中对自然人转让其取得的不动产,纳税地点为不动产所在地主管地税机关,不存在先预缴后申报的概念。

③预缴税款及应纳税额计算

应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%

应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%-已预缴税款

例如:

A市某小规模纳税人20124月在B市购买的一套房产,购置价值为300万元,20165月转让,销售价525万元,如何计算应纳税额并申报纳税?

①按规定该纳税人应当在房产所在地B市地税机关预缴税款:(525-300/1.05*0.05=10.71万元

②预缴后向A市主管国税机关申报纳税:(525-300/1.05*0.05-10.71=0万元

 

11.小规模纳税人转让自建不动产如何计算缴纳增值税?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第四条:“小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税:

(二)小规模纳税人转让其自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。”

①计税方式:按简易计税方法,征收率5%

②预缴及纳税地点:向不动产所在地主管地税机关预缴税款,回机构所在地主管国税机关申报纳税。

对自然人转让其自建不动产,纳税地点为不动产所在地主管地税机关,不存在先预缴后申报的概念。

③预缴税款及应纳税额计算:

应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%-已预缴税款

例如:

A市某小规模纳税人20124月在B市自建厂房,20165月转让,销售价525万元,如何计算应纳税额并申报纳税?

①按规定该纳税人应在不动产所在地B市地税机关预缴申报税款:525/1.05*0.05=25万元

②预缴后向A市主管国税机关申报纳税:525/1.05*0.05-25=0万元

 

12.自然人转让购买的住房如何计算缴纳增值税?

答:根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第五条规定:“ 个人转让其购买的住房,按照以下规定缴纳增值税:

(一)个人转让其购买的住房,按照有关规定全额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)个人转让其购买的住房,按照有关规定差额缴纳增值税的,以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。”

个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

①计税方式:按简易计税方法,征收率5%

②纳税地点:向房产所在地主管地税机关申报纳税。

③应纳税额计算

应纳税额=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

④注意:我省个人按规定将购买不足2年的住房对外销售的,按全额计算缴纳增值税;将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

例如:

A市某自然人,201510月在B市购买的一套房产,购置价值为300万元,20165月转让,销售价525万元,如何计算应纳税额并申报纳税?

按规定直接在房产所在地B市地税机关申报纳税:525/1.05*0.05=25万元

 

13.纳税人转让其取得的不动产预缴的增值税税款是否可以在当期增值税应纳税额中抵减?

根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第14号)第九条规定:“ 纳税人转让其取得的不动产,向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。”

 

14.小规模纳税人转让其取得的不动产可否自行开具增值税发票?

小规模纳税人转让其取得的不动产,不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

纳税人向其他个人转让其取得的不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

 

15.个人转让住房,在2016430日前已签订转让合同,201651日以后办理产权变更事项的,应该缴纳增值税还是营业税?

答:根据《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第26号)规定:“二、个人转让住房,在2016430日前已签订转让合同,201651日以后办理产权变更事项的,应缴纳增值税,不缴纳营业税。

……

本公告自201651日起施行。”

 

附:转让不动产营改增政策要点明细表

纳税人(除自然人)转让不动产的,向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。自然人向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

纳税人资格类型

销售不动产类型

增值税发票

申报

预缴

普通发票

专用发票

一般纳税人
(二手房交易)


单位

应税项目

老项目(简易计税)
(非自建项目)

自开

自开

差额申报
5%征收率,扣减预缴

(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

老项目(简易计税)
(自建项目)

全额申报
5%征收率,扣减预缴

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

老项目(一般计税)
(非自建项目)

全额申报
11%税率,扣减预缴

(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

老项目(一般计税)
(自建项目)

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

新项目(一般计税)
(非自建项目)

(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

新项目(一般计税)
(自建项目)

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

免税项目

房改的成本价、标准价住房

不得开具

免税申报,免税备案

所在地地税办理免税手续

个人

个体工商户

应税项目

老项目(简易计税)
(非自建项目)

自开

 

差额申报
5%征收率,扣减预缴

(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

老项目(简易计税)
(自建项目)

全额申报
5%征收率,扣减预缴

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

老项目(一般计税)
(非自建项目)

全额申报
11%税率,扣减预缴

(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

老项目(一般计税)
(自建项目)

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

新项目(一般计税)
(非自建项目)

(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

新项目(一般计税)
(自建项目)

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

2年以内的住房

全额申报 5%征收率,扣减预缴

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

免税项目

自建自用住房
购买2年以上住房

不得开具

免税申报,免税备案

不动产所在地地税机关办理免税手续

小规模纳税人
(二手房交易)


单位

应税项目

非自建项目

自开

不动产所在地地税机关代开

差额申报
5%征收率,扣减预缴

(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

自建项目

全额申报
5%征收率,扣减预缴

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

免税项目

房改成本价、标准价住房

不得代开

免税申报,免税备案

不动产所在地地税机关办, 理免税手续

个人

个体工商户

应税项目

非自建项目
(不含住房)

不动产所在地地税机关代开

差额申报
5%征收率,扣减预缴

(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

自建项目
(不含住房)

全额申报
5%征收率,扣减预缴

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

2年以内的住房

全额申报 5%征收率,扣减预缴

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

免税项目

自建自用住房
购买2年以上住房

不得代开

免税申报,免税备案

不动产所在地地税机关办理免税手续

自然人

应税项目

非自建项目
(不含住房)

不动产所在地地税机关代开

不动产所在地地税机关代开

应纳税额=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(15%)×5%

自建项目
(不含住房)

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

2年以内的住房

全部价款和价外费用÷(15%)×5%

免税项目

自建自用住房
购买2年以上住房

不得代开

不动产所在地地税机关办理免税手续

注:1.小规模纳税人在地税部门代开增值税专用发票。

2.房地产开发企业自行开发的房地产项目用于销售的,不适用本表。

3.房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的不动产开发项目继续开发,以自己的名义立项销售不动产的,不适用本表。

4.北京、上海、广州、深圳有关个人二手房交易的税收优惠有差异,本表未包括。

5.向自然人转让不动产,不得开具或代开增值税专用发票。

    6.起征点以下的小规模纳税人,无法自行开具增值税发票的,可以向不动产所在地地税机关申请代开增值税发票。