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江苏国税12366营改增热点问题解答(十)——不动产经营租赁热点问题
发布日期: 2016-07-15  访问量:      保护视力色:

江苏国税12366营改增热点问题解答(十)——不动产经营租赁热点问题

以下问答涉及的主要文件1、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔201636号)2、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)

 

1.《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号)的适用范围?

答:纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称出租不动产),适用本办法。

取得的不动产,包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

  纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

提供不动产经营租赁服务,是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

2.提供不动产经营租赁服务的纳税人类型有哪些?

答:纳税人类型:分为一般纳税人和小规模纳税人。

1)一般纳税人:年应税销售额超过500万元以及未超过但按规定办理一般纳税人登记的纳税人

一般计税方法:当期应纳税额=当期不含税价格*税率(11%-当期进项税额

2)小规模纳税人:未超过规定标准且未办理一般纳税人登记的纳税人

简易计税方法:当期应纳税额=当期不含税价格*征收率(5%

一般纳税人按规定选择简易计税方法的,也按简易计税方法计算缴纳税款。

3.如何确定提供不动产经营租赁服务纳税义务发生时间 ?

答:采取预收款方式的:为收到预收款当天

未采取预收款方式的:为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

4.一般纳税人出租其2016430日前取得的不动产选择简易计税方法的,如何计算缴纳增值税?

答:一般纳税人出租其2016430日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

预缴税款及应纳税额计算

应预缴税款=含税销售额÷1+5%×5%

应纳税额=含税销售额÷1+5%×5%-已预缴税款

例:试点前A市某一般纳税人甲企业在B市购买一栋写字楼,20165月起将其中一层出租,月租金10.5万元,采取预收款方式,5月一次性收取半年租金63万元。该纳税人选择简易计税方法(不考虑其他业务情形),申报纳税流程如下:

收到预收款当天为纳税义务发生时间,应于收到预收款次月申报期结束前向B市主管国税机关申报预缴:应预缴税款=630000/(1+5%)*5%=30000元,同时填报《增值税预缴税款表》,取得B市国税机关开具的完税凭证;

②20166月申报期,回到A市主管国税机关申报纳税,以B市国税机关开具的完税凭证作为扣除凭证,将已预缴的30000元从当期应纳税额中扣减,应纳税额= 630000/(1+5%)*5%-30000=0元。

5.一般纳税人出租其201651日后取得的不动产如何计算缴纳增值税?

答:一般纳税人出租其201651日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。(必须适用一般计税方法计税,按照11%的税率计算应纳税额)。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

应预缴税款=含税销售额÷1+11%×3%

应纳税额=含税销售额÷1+11%×11%-进项税额-已预缴税

例:20165A市某一般纳税人甲企业在B市租入一栋办公楼,取得进项专用发票注明税额10万元,6月转租其中一层,月租金10.5万元,采取预收款方式,当月一次性收取半年租金63万元。该纳税人适用一般计税方法,申报纳税流程如下:(不考虑其他业务情形)

收到预收款当天为纳税义务发生时间,应于收到预收款次月申报期结束前向B市主管国税机关申报预缴:应预缴税款=630000/(1+11%)*3%=17027.03元,同时填报《增值税预缴税款表》,取得B市国税机关开具的完税凭证。

②20166月申报期,回到A市主管国税机关申报纳税,以B市国税机关开具的完税凭证作为扣除凭证,将已预缴的17027.03元从当期应纳税额中扣减

应纳税额= 630000/(1+11%)*11%-100000-17027.03=-54594.6元,实际缴纳0元,54594.6元继续结转下期扣减应纳税额。

6.一般纳税人出租其2016430日前取得的不动产选择适用一般计税方法的,如何计算缴纳增值税?

答:一般纳税人出租其201651日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一般纳税人出租其2016430日前取得的不动产适用一般计税方法计税的,按照上述规定执行。

7.小规模纳税人(不含其他个人)出租不动产如何计算缴纳增值税?

答:(1)计税方法:适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

2)小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:

单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

3)预缴税款及应纳税额计算

应预缴税款=含税销售额÷1+5%×5%

应纳税额=含税销售额÷1+5%×5%-已预缴税款

8.其他个人出租不动产(不含住房)如何计算缴纳增值税?

答:其他个人出租不动产(不含住房),按照5%的征收率计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额,向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

应纳税额计算

应纳税额=含税销售额÷1+5%×5%

例:小王在A市购买一间商铺,20165月起出租,月租金1.05万元,5月一次收取半年租金6.3万元。他应向商铺所在地主管地税机关申请代开发票并缴纳税款,

应纳税额=含税销售额÷1+5%×5%=63000/(1+5%)*5%=3000元。

例:小王在A市购买一套住房,20165月起出租,月租金1.05万元,5月一次收取半年租金6.3万元。他应向住房所在地主管地税机关申请代开发票并缴纳税款

 应纳税额=含税销售额÷1+5%×1.5%=63000/(1+5%)*1.5%=900元。

9. 纳税人出租不动产预缴税款的期限是如何规定的?

答:纳税人出租不动产,按照本办法规定需要预缴税款的,应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

……

纳税人出租不动产,按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人出租不动产,未按照本办法规定缴纳税款的,由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

10.单位和个体工商户出租不动产是否需要填写《增值税预缴税款表》?

答:单位和个体工商户出租不动产,按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时,应填写《增值税预缴税款表》。

11.单位和个体工商户出租不动产,向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款,可否在增值税应纳税额中抵减?

答:单位和个体工商户出租不动产,向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款,可以在当期增值税应纳税额中抵减,抵减不完的,结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额,应以完税凭证作为合法有效凭证。

12.出租不动产如何开具发票?

答:一般纳税人出租不动产应自行开具增值税发票。

小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产,不能自行开具增值税发票的,可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

其他个人出租不动产,可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

纳税人向其他个人出租不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

附:不动产经营租赁营改增政策要点明细表

纳税人资格类型

出租不动产类型

发票开具

申报

预缴
《增值税预缴税款表》

普通发票

专用发票

一般纳税人

单位

老项目
(简易计税)

本地

自开

自开

全额申报,5%征收率

不预缴

异地

全额申报,5%征收率,扣减预缴

含税销售额÷15%×5%

老项目
(一般计税)

本地

全额申报,11%税率

不预缴

异地

全额申报,11%税率,扣减预缴

含税销售额÷111%×3%

新项目
(一般计税)

本地

全额申报,11%税率

不预缴

异地

全额申报,11%税率,扣减预缴

含税销售额÷111%×3%

个人

个体工商户

老项目(不含住房)
(简易计税)

本地

全额申报,5%征收率

不预缴

异地

全额申报,5%征收率,扣减预缴

含税销售额÷15%×5%

老项目(不含住房)
(一般计税)

本地

全额申报,11%税率

不预缴

异地

全额申报,11%税率,扣减预缴

含税销售额÷111%×3%

新项目(不含住房)
(一般计税)

本地

全额申报,11%税率

不预缴

异地

全额申报,11%税率,扣减预缴

含税销售额÷111%×3%

住房(简易计税)

本地

全额申报,5%征收率减按1.5%

不预缴

异地

全额申报,5%征收率减按1.5%,扣减预缴

含税销售额÷15%×1.5%

小规模纳税人

单位

全部

本地

自开

机构地国税代开

全额申报,5%征收率

不预缴

异地

自开

不动产所在地国税代开

全额申报,5%征收率,扣减预缴

含税销售额÷15%×5%

个人

个体工商户

非住房

本地

自开

机构地国税代开

全额申报,5%征收率

不预缴

异地

自开

不动产所在地国税代开

全额申报,5%征收率,扣减预缴

含税销售额÷15%×5%

住房

本地

自开

机构地国税代开

全额申报,5%征收率减按1.5%

不预缴

异地

自开

不动产所在地国税代开

全额申报,5%征收率减按1.5%,扣减预缴

含税销售额÷15%×1.5%

自然人

非住房

本地

不动产所在地地税代开

不动产所在地地税代开

不区分本地异地,不动产所在地地税机关全额申报,含税销售额÷15%×5%

异地

住房

本地

不区分本地异地,不动产所在地地税机关全额申报,含税销售额÷15%×1.5%

异地

注:1.表中异地指跨县(市、区),下同。

2.向自然人出租不动产,不得开具或申请代开增值税专用发票。

3.纳税人(除自然人)提供不动产经营租赁服务,不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

4.自然人出租不动产均由不动产所在地地税部门负责征收。

5.异地出租不动产:除自然人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款,并向不动产所在地国税部门申请代开增值税发票,取得不动产所在地国税部门开具的完税凭证,作为回机构所在地主管国税机关申报扣减预缴税款的凭证。

6.纳税人出租不动产,需要预缴税款的,应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

    7.起征点以下的小规模纳税人,无法自行开具增值税发票的,可以向机构所在地国税机关或不动产所在地国税机关申请代开增值税发票。